Bolig i Skåne - Bolig i Malmø - Huskøb i Skåne

Untitled Document

Bostadsrätt

En meget udbredt boligform er bostadsrätt,som er det svenske svar på en ejerlejlighed.
Den kan nærmest beskrives som en mellemting mellem en andelslejlighed og en ejerlejlighed, idet man som i en andelslejlighed bliver medlem af en lokal forening, hvor foreningen har det sidste ord om hvem der flytter ind, men bliver i modsætningen til en dansk andelslejlighed, solgt til bedste salgspris som en ejerlejlighed i Danmark. Bostadsrätter varierer meget i pris alt efter beliggenheden. Vil man bo centralt i Helsingborg eller Malmö kommer man gerne af med op mod en million, mens udkanten af byerne kan fås for helt fornuftige priser.
Det kendetegner dog alle, at de månedlige ydelser er væsentligt lavere end i Danmark.
Den månedlige udgift i en bostadsrätt inkluderer normalt vand og varme.

Köpa bostadsrätt
Att köpa en bostadsrätt betyder att man köper rätten att nyttja en bostad och blir medlem i en bostadsrättsförening.
Bostaden kan vara en lägenhet, villa, radhus eller kedjehus. Medlemmarna i föreningen äger tillsammans hela fastigheten, det vill säga bostäderna, alla gemensamma utrymmen och eventuella uteplatser.

Det är föreningens styrelse som godkänner nya medlemmar. Så länge man fullgör sina skyldigheter och så länge föreningen lever kan man aldrig förlora bostadsrätten.

Vägras man medlemskap kan man normalt få det prövat i hyresnämnden. Det kostar ingenting. Föreningen kan inte neka någon utan att ha mycket goda skäl. Diskriminering på grund av hudfärg, trosbekännelse eller liknande är förbjuden enligt lag.

Upplåtelse eller överlåtelse

Om bostadsrätten är ny, säljs den av föreningen. Det kallas upplåtelse. När den sedan säljs vidare talar man om överlåtelse.

Upplåtelse- och överlåtelseavtal måste vara skriftliga för att gälla. För överlåtelse kräver lagen dessutom att båda parter skriver under avtalet.

I upplåtelseavtalet är det alltså bostadsrättsföreningen som är din avtalspart (avtal är egentligen ett missvisande ord, eftersom köparens underskrift inte är nödvändig). Upplåtelseavtalet är särskilt viktigt, eftersom det bara är där som det bestäms om det ingår en uteplats i bostadsrätten.

I överlåtelseavtalet är det bostadsrättshavaren som är avtalsparten, oftast den som bor i lägenheten, men det kan också vara en organisation, ett byggföretag etc.

En mindre vanlig sorts skriftligt avtal med föreningen kallas förhandsavtal.

Kräv klart besked om vilken typ av avtal det handlar om. Kräv också att det klargörs vad avtalet innebär för dig. Mäklaren eller någon i bostadsrättsföreningens styrelse kan svara.

Vissa föreningar får ta ut en överlåtelse- eller upplåtelseavgift vid försäljningen. Då måste det anges i stadgarna hur avgiften ska beräknas.

Andra typer av avtal

Ibland kan säljaren föreslå andra avtal, som inte regleras enligt bostadsrättslagen. Var då extra noga med att få full information. Det kan vara fråga om:

* Bokningsavtal, intresseanmälan eller liknande. Kan slutas med alla som har med byggandet att göra. Dessa avtal ger dig ingen formell rätt eller skyldighet att köpa en bostadsrätt.

* Optionsavtal är bindande avtal med en bostadsrättshavare om att köpa. Observera att du måste ansöka om medlemskap hos föreningen i vanlig ordning.

* Återköpsavtal (återköpsutfästelse) används för att underlätta nyförsäljningen av vissa bostadsrätter i HSB och Riksbyggen. Avtalen sluts med någon representant för dessa organisationer.

Ett hushåll, en röst

Som bostadsrättshavare är man med och fattar beslut om hur huset ska skötas. Det görs vid den årliga ordinarie föreningsstämman eller vid en extra stämma. Varje bostadsrätt har en röst.

Styrelsen ansvarar för föreningens ekonomi och ska se till att de beslut som medlemmarna fattar verkställs. Den väljs vid den ordinarie stämman av medlemmarna, som där också utser revisorer och valberedning.

Årsavgift för underhåll

Precis som hyresgäster betalar hyra, måste den som har en bostadsrätt betala en så kallad årsavgift. Beloppet delas oftast upp i tolv eller fyra delar, så att inbetalningen görs varje månad eller kvartal.

Årsavgiften ska täcka föreningens kostnader för drift och underhåll av fastigheten och dessutom räntor och amorteringar på lån.

Föreningen är också skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparation av fasader, trappor, stamledningar, avlopp med mera. Men denna fond för yttre underhåll räcker inte alltid, så många föreningar tar lån till sådana åtgärder.

Det är inte ovanligt att det också finns en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Pengarna i den inre fonden får vanligen inte användas för att rusta upp eller ändra lägenheten, till exempel sätta in en dusch eller frys.

I en del föreningar försöker medlemmarna hålla kostnaderna nere genom att själva ta hand om administration, trappstädning med mera.

Riksorganisationer för föreningar

De flesta bostadsrättsföreningar är medlemmar i någon riksorganisation för att få hjälp med administration och rådgivning.

HSB och Riksbyggen är folkrörelsekooperativa organisationer.
SBC, Sveriges Bostadsrättscentrum, är en organisation för privata bostadsrättsföreningar (sådana som inte är kooperativa). En del privata föreningar är i stället medlemmar i en lokal fastighetsägareförening.

Via organisation eller mäklare

Nya bostadsrätter säljs för det mesta genom riksorganisationerna, men även via kommunala bostadsförmedlingar eller banker. (Bostadsrätten är ny när huset är nybyggt eller föreningen nybildad).

Äldre bostadsrätter säljs på den öppna marknaden genom mäklare eller direkt av bostadsrättshavaren. Lägenheterna annonseras vanligen ut i dagspressen och allt oftare via Internet.

Spara till bostadsrätt

Riksorganisationerna har egna bostadsköer för nya bostadsrätter. För att vara med i en sådan måste man bospara. Det innebär att man betalar någon hundralapp eller mer varje månad. Det man spar på detta sätt räknas sedan av när insatsen betalas.

I Riksbyggens "RiksBoSpar" och SBCs "SBC-BO"kommer man längre fram i kön om man spar en större summa. I HSBs kö är det däremot spartiden som räknas. Man kan också köa för bostadsrätt hos större byggföretag eller öppna bosparkonto i en bank.

Ta reda på fakta

Innan man beslutar sig för att skaffa en bostadsrätt bör man samla in så mycket fakta som möjligt genom att:

* granska de två - tre senaste årens årsredovisningar (eller den ekonomiska planen om föreningen är ny)
* läsa stadgarna
* tala med någon i styrelsen, grannar etc
* inspektera lägenheten och de gemensamma utrymmena.

Årsredovisningen

Varje år måste styrelsen redovisa föreningens ekonomi och verksamhet. I årsredovisningarna kan man se hur stora lån föreningen har, vilka som ingår i styrelsen, om reparationer gjorts och hur de i så fall finansierats. Har föreningen stora lån och får statliga räntebidrag bör man vara uppmärksam på att den typen av bidrag sjunker ganska snabbt för att sedan helt upphöra. Detta måste föreningen kompensera på annat sätt, exempelvis genom höjda avgifter.

Ekonomisk plan

Eftersom en nybildad förening ännu inte har någon årsredovisning, får man i stället läsa den ekonomiska planen. Den ska enligt lagen innehålla en ekonomisk sammanställning och en prognos över kostnaderna de första tre åren. Den innehåller också en teknisk beskrivning av fastigheten. Det är viktigt att den ekonomiska planen är registrerad hos Patent- och registreringsverket.

Stadgarna

Av stadgarna framgår vilka skyldigheter och rättigheter den enskilda bostadsrättshavaren och föreningen har mot varandra.

Till skillnad från hyresgäster har bostadsrättshavare ett omfattande underhållsansvar. Det krävs därför att hemförsäkringen är anpassad till det och skyddar både lösöre och eventuella installationer som gjorts i lägenheten.

Fråga om lägenheten och huset

Ordföranden, kassören eller sekreteraren kan tala om vilka större reparationer som är på gång och i vilket skick fastigheten är vad gäller stammar, fasad, tak, värmesystem, hiss, elledningar, fönster med mera.

Man bör kontrollera med kassören att den som säljer bostadsrätten inte har skulder till föreningen eller har tagit lån med lägenheten som säkerhet.

Det är också viktigt att fråga styrelsen om de saker som är oklara eller svåra att förstå i resultat- och balansräkningen.

Inspektera även källaren och vinden

Låga årsavgifter i äldre bostadsrätter kan tyda på att föreningen inte underhåller fastigheten ordentligt. Kommunens fastighetskontor eller riksorganisationen kan ibland ge tips om lämplig besiktningsman. Man bör naturligtvis också själv skaffa sig en uppfattning om i vilket skick fastigheten är. Finns det till exempel rör som är rostiga och läcker? Är tvättstugan i gott skick? Och så vidare.

Samma sak gäller lägenheten. Den som sålt bostadsrätten kan inte hållas ansvarig för ett fel efter köpet, om man som köpare låtit bli att undersöka lägenheten noga. Det är också viktigt att i förväg klara ut vilken utrustning som ingår i köpet, till exempel tvätt- och diskmaskin.

Kontrollera mäklaren

Är det en mäklare som förmedlar köpet, bör man kontrollera att han eller hon är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden, tel 08-555 524 60. Då vet man att det finns en ansvarsförsäkring om något skulle gå fel i själva mäklartjänsten.

Man måste också se till att få en skriftlig beskrivning av bostadsrätten. Den kan behövas som bevis, om man skulle hamna i en tvist med mäklaren efter köpet. Man bör även spara den kostnadskalkyl som mäklaren är skyldig att göra.

Lästips

Bostadsrättslagen 1991:614

"Bo i bostadsrätt" av Ingrid Uggla, Norstedts Juridik, tredje upplagan 2003.

Stadgar, ekonomisk plan och uppgifter om styrelseledamöter och revisorer finns hos Patent- och registreringsverket, tel 060-18 40 00.

"Bostadsrätt - Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna" av Björn Lundén och Ulf Svensson, Förlaget Björn Lundén Information AB, nionde upplagan, mars 2004.
Senast granskad: 2004-05-17